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做不到这5点,还好意思说被征收人的居住条件得到保障了?

时间:2020-02-08

原标题:如果你不能做到这五件事,你怎么敢说被征用者的生活条件得到了保障?

阅读指南:在征收与安置领域,补偿与安置原则的表达通常在两个方面最为重要:一是对被征收人给予公平合理的征收与补偿;二是“生活条件有所改善”(《土地管理法》)和“被征用者的生活条件也应得到保障”(《物权法》)。两者有机统一,不可忽视。

那么,“确保生活条件”的原则和标准是什么?被征收人应当如何具体客观地进行审查和判断?在本文中,明代律师充分分析了这一容易被普通人忽视的问题。

[第1点:房屋补偿的考虑应全面]

《国有土地上房屋征收评估办法》第14条规定,被征收房屋的价值评估应考虑影响被征收房屋价值的因素,如位置、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等。

据此,评估机构在确定被征收房屋的价值时,需要全面综合考虑上述因素,通过前期房屋征收部门的户口调查登记资料和专业准确的实地调查记录,获得被征收房屋的客观估价。

在此基础上,对被征用房屋的补偿可以是公平合理的,被征用人的生活条件可以得到充分保护,甚至在一定程度上得到改善。

《办法》还规定,被征收房屋的内部装修价值和机械、设备、材料的搬迁费用由征收方协商确定。协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

也就是说,对被征用房屋的全额补偿应包括上述室内装修和材料搬迁费用,这是“确保生活条件”的恰当含义。

[第2点:补偿方式必须满足被征收人的生活需要]

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条规定,被征收人可以选择货币补偿或交换房屋产权。

被征收人选择交换房屋产权的,市、县人民政府应当提供该房屋进行产权交换,并计算和解决被征收房屋价值与被征收人进行产权交换的房屋价值之间的差额。

住房或金钱的选择也与保护和改善被征用者的生活条件有关。不同的地区和不同的政策在不同的时间点会有不同的选择。然而,征用方需要确保无论被征用者如何选择,他们不会因为低补偿福利而“露宿街头”。

在一个由明代律师代理的案件中,被征用人曾经带着房屋征收部门的工作人员在被征用房屋周围的待售财产周围打圈。因此,销售人员给出的最低售价超过了每平方米18,000元。但是,所涉项目的补偿计划是按照“多退少补,万元一平方米”的标准拆除被征收房屋。在这种情况下,老百姓不愿意配合搬迁协议的签署是可以理解的。毕竟,他们的生活条件可能难以保证。

应该指出的是,由于旧城区个别房屋的重建和征用,被征用的人有权选择在重建区或附近地区重新定居。为了保证搬回来时居住空间不会缩小,并在此基础上提升居住空间,这是“保证居住条件”的合理情况。

[第3点:对生活条件困难的被征用者的补贴]

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第40条规定,对建筑面积小于40平方米的个人住房以及被征用者和公共住房承租人的唯一住房,应按40平方米征收补偿。

原来面积的补充少于多少平方米

众所周知,共享面积的增加会导致同一建筑面积下的居住面积减少,这自然会影响被征收人的生活条件和感受。然而,考虑到现代住宅建筑的建筑功能,一个适当的水池区域是必要的,以确保房屋的安全和生活体验。因此,这部分补贴在改善生活条件方面也起到了一定的作用。

[点5:评价方法的选择需要适当]

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》规定了多种评价方法,如市场比较法、成本逼近法、假设开发法、收益法,但这些方法绝不是评价机构自由选择的。

《国有土地上房屋征收评估办法》第四十五条具有很大的参考价值:房屋征收评估一般采用市场比较法,参照相邻及类似房地产的销售价格,结合被征收房屋的朝向和楼层。

被征收人的土地所有权面积大于房屋占用面积的,应在征收评估中评估剩余土地使用权的价值。

据此,对于交易众多的绝大多数住宅来说,“市场比较法”是法律上首选的评估方法。评价机构不得无故“寻求距离近”地使用其他评价方法。

市场比较法不应允许盲目比较,而应全面考虑上述因素,并“比较”被征用者未来的生活条件。

最简单的原因之一是被征用的房屋是单户别墅,所以征用者需要比较别墅的价值。根据单元建筑和塔楼的比较,结论一定是有偏差的。

最后,明代律师想提醒大家,“生活条件已经得到改善”或“被征用者的生活条件得到保护”并不是一个空洞的誓言,而是有许多客观的检验标准。鉴于本标准已被《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》再次采用,今后势必会从城市影响农村地区,农村村民的房屋在被征用时也可能受到上述保护。被征用人必须睁大眼睛,认真研究所涉项目的补偿方案,如发现与上述原则有任何不符之处,应及时咨询相关工作人员和专业律师,并积极运用法律知识,使本应属于他们的生活条件更加安全!(王小明/温)回到搜狐看更多“负责任的编辑:

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