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2019年内房板块:洗牌继续,头部房企淡定,中型房企快跑

时间:2020-02-05

2019年是本轮房地产监管收紧的第三年。在“住房无投机”的基调下,智通金融应用观察到该行业的增长率似乎正在进一步放缓。众所周知,中国房地产业的周期性显然取决于政策。自今年年初以来,总体政策环境一直很紧张。据统计,中央政府对房地产市场监管明确表态或出台相关政策的次数约为48次,2017年为9次,2018年为33次,今年有所增加。

然而,与前几轮监管相比,这一轮监管的主要区别之一是“由于城市政策和分类监管”。因此,城市之间和城市内部不同部门之间的政策差异相对明显。与前两年相比,各地区出台的紧缩政策数量有所减少。

从融资环境来看,全年的融资政策先松后紧。5月后,银行信贷、信托融资等融资渠道不断收紧,住房企业融资压力加大,中小住房企业支付问题频频发生。许多房地产企业甚至不遗余力地集中发行名义成本更高的海外债券。

由于对房地产的持续监管、融资环境的收紧以及行业集中度的提高,破产今年再次成为房地产行业的关键词。

据行业组织统计,截至今年11月底,房地产企业破产数量已超过450家,超过2018年的破产总数。破产企业主要是二三线城市的中小住房企业,一些曾经较大的企业,如伊尹股份和广信集团,也出现在今年的破产名单上。

然而,一些市场参与者认为,破产住房企业的数量不足为奇。例如,当房地产市场繁荣时,2009年和2015年,每年将有近300家住房企业倒闭,2014年将有2000多家住房企业倒闭。据统计,我国有近10万家房地产企业,甚至有450家破产,占不到0.5%。

监管通常伴随着行业的重组和整合。随着房地产停产的深入,行业集中度将继续上升,实力差、抗风险能力弱的住宅企业被淘汰是正常的。中国国际经济交流中心副主席黄樊棋曾表示,未来十年,中国房地产开发企业的数量将减少三分之二以上。

房屋企业的土地收购和销售是分开的。

总体而言,2019年代表企业销售业绩将保持增长,但增速会有所放缓。新房价格表现稳定,十大城市的新房价格逐月在低位波动。其中,一线城市的累计增幅略低,而二线和三线城市的累计增幅低于去年同期。与此同时,一线城市的营业额同比大幅增加,而三线代表性城市的营业额同比大幅下降。

在土地市场方面,今年前11个月,全国300个城市推出各类土地20.7亿平方米,同比增长24.3%,下降1.4%。下半年,随着融资的收紧,全国土地市场的周转率有所上升,但仍低于2018年下半年。截至2019年11月底,全国300个城市的土地市场总建筑面积为23亿平方米,比2018年同期下降3.7%。

在资金紧张的背景下,住房企业收购土地的热情下降了。出售的大部分土地都以低价出售。然而,各种房地产企业实际上已经占有了土地,一些企业在战略上收缩,另一些企业逆着这一趋势扩张。

智通金融应用观察到一些领先的房地产公司

更激进的是一些中型住宅企业。智通金融APP注意到,今年加拿大50强住宅企业名单中出现了新面孔,主要是大华集团、宝龙地产()和惠今集团等中型住宅企业。土地储备不足、上市前的准备工作以及向目标规模冲刺是这些住宅企业追逐土地规模的原因。

就绝对价值而言,土地资源仍进一步集中在顶级住宅企业,前50名住宅企业占前100名新增增加值的83%。

在区域布局上,住宅企业的投资策略主要是回到一线和二线。据中学研究所称,2019年至10月,二线城市新增股权比例达到49.6%,同比上升10个百分点。其中,徐汇、龙湖、荣创、中海等二线城市新增土地储存权均超过60%。

根据销售数据,2019年1月至11月,百强住宅企业的总销售额约为10.3万亿元,同比增长17.7%。其中,前10家住宅企业销售额增长14%,前11-30家增长26%,前31-50家增长17%,前50-100家增长21%,中型住宅企业引领增长。在前100家房地产公司中,一些公司在11月份超过了全年目标,如世茂房地产、龙湖集团、阳光城、凯撒等。绿地控股、绿城中国、蓝光发展、嘉禾集团等房地产公司实现销售目标不到80%,12月份销售压力很大。今年前11个月,绿地控股、泰和集团和嘉园集团这三家50强住宅企业的合同销售出现负增长。

Kerri预测,2020年核心一、二级城市的销售规模预计将保持稳定增长趋势,中西部等欠发达地区三、四级城市的销售形势不容乐观,或将面临巨大的调整压力。集中在一线和二线城市的住房企业有望在未来表现更好。

香港股票的整体表现较去年为佳。

在严格监管的压力下,香港股票地产的表现并不理想。自2019年以来(截至12月24日),该行业增长了13.1%。虽然它不如物业管理、生物技术、半导体、医疗设备等行业,但它的表现超过恒生指数7.81%。

智通金融应用了解到,由于整体市场氛围较去年有所改善,今年共有21只房地产股票上涨50%以上,而2018年只有一只,2019年的数量和涨幅都比去年好。

今年最突出的地产股是中国奥源(),累计增长155.86%。此外,中国海外红阳集团()、时代中国控股()、宝龙地产和融创中国均录得70%以上的增幅。从数据中我们可以发现,今年大部分优秀的房地产股票都是中型房地产企业,其销售额继续以领先的增长率增长。

以增长最快的中国奥林匹克公园为例。公司专注于粤港澳台湾地区,在中国南部、东部、中西部核心区和环渤海地区分布75个城市。去年的合同销售额同比增长了100%。今年前11个月,公司首次突破1000亿元规模,同比增长37%,高于年初25%的同比预期,也高于大部分

数据显示,截至上半年末,中国奥林匹克公园总土地存量约为4000万元,其中81%为股权,相应价值约为4255亿元。静态观察可用于公司未来3-4年左右的销售。公司同时拥有30多个不同阶段的城市更新项目,将提供约2000亿元的适销对路的资源。高质量的土地储备和丰富的城市更新项目有望为公司带来可持续的销售增长。

今年以来,共有5家房屋企业在香港上市,而6家新的房屋企业将于2018年上市。今年上市的房地产公司包括德信中国()、殷诚国际H

展望2020年,许多大银行仍对住房存量持乐观态度。麦格理预计2020年住房政策环境将保持稳定。摩根大通(JPMorgan Chase)表示,中国内地房地产市场可能恢复稳定,企业风险将会降低。预计大规模的内部商会将更具防御性。该行看好风险管理良好的内地开发商,表示资产负债表强劲的内地股票可以在未来以较低成本获得地块,并推动2021年的增长。

花旗预测,明年房地产市场将加速整合,这将为上市公司提供更多的销售资源和增强融资能力。未来的催化剂包括房地产政策的改善、第一季度降息的前景以及仍然具有吸引力的估值。本行对融创、世茂、徐汇、龙光房地产、龙湖集团、华润置地和时代中国持乐观态度。

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